¿Qué es la gestión del mantenimiento de instalaciones?
La gestión del mantenimiento de instalaciones se refiere a las personas, los procesos y los sistemas que mantienen los activos y la infraestructura de una instalación, tanto el interior como el exterior del edificio. Este tipo de gestión se diferencia en que los técnicos especializados se desplazan para inspeccionar la fontanería o la climatización de los espacios cerrados, participando en las órdenes de trabajo a demanda que son fundamentales para el mantenimiento preventivo.
El objetivo del mantenimiento de instalaciones (FM) es continuar con el flujo de producción a través de la cadena de suministro, a pesar de la aparición de averías y la necesidad de controlar el inventario de MRO. Este artículo explorará en profundidad el alcance y el impacto que tiene en las propiedades, los activos y las personas, a través de una planificación bien ejecutada que promueve la longevidad de las máquinas y reduce los costes de capital a lo largo del ciclo de vida de la producción.
Los activos físicos se deteriorarán gradualmente sin un programa de mantenimiento regular, lo que implica además que el FM tiene que ver con todo, en el suelo o en los edificios.
¿Cuáles son los diferentes tipos de gestión del mantenimiento de las instalaciones?
La gestión del mantenimiento puede ser predictiva, sensible al tiempo, basada en la condición o en la ejecución hasta el fallo, cada una con su propio conjunto de prácticas. La basada en el tiempo engloba todas las tareas de mantenimiento diarias y mensuales, mientras que la basada en la condición obtiene el estado de las máquinas a partir de sensores bien colocados. Muchas propiedades empresariales contarán con estas estrategias para realizar operaciones en las instalaciones y evaluar el rendimiento de los activos mediante un sistema de sensores conectados.
Instalaciones sanitarias
La seguridad de los pacientes y del personal en el sector de la sanidad es un aspecto muy importante. Se compone del mantenimiento en clínicas, centros quirúrgicos y empresas farmacéuticas. Aunque la propagación de enfermedades es una de las principales preocupaciones, el cumplimiento de las normas es igualmente importante para el instrumental médico y los tratamientos intensivos en el hospital.
Los gestores de las instalaciones se encargan de redactar las políticas, supervisar las nuevas construcciones, vigilar el saneamiento de las habitaciones de los pacientes e inspeccionar los sistemas de agua y gas de emergencia. Está demostrado que un entorno cuidadosamente supervisado mejora la atención intensiva a los pacientes. También es la razón por la que se sigue imponiendo la seguridad a través de quién tiene acceso a los edificios y a los historiales de los pacientes.
Instalaciones de laboratorio
Los laboratorios se enfrentan a la presión de lanzar nuevos productos, agotando una tonelada de recursos sólo en I+D. Debido a esto, incluso pequeños contratiempos como la falta de un registro pueden retrasar un experimento. Para evitarlo, los equipos de investigación deben ser proactivos en su estrategia de mantenimiento preventivo y en la superación de las inspecciones reglamentarias, basadas en las normas de seguridad química.
Además de contar con los suministros adecuados en las instalaciones, deben tomarse medidas para controlar los componentes del laboratorio, como la campana extractora. La logística de la cadena de suministro es una gran pérdida de tiempo porque la cristalería es esencial para muchos procedimientos. Puede ser beneficioso para los científicos asociarse con proveedores cualificados para poder centrarse en las innovaciones en el desarrollo de fármacos.
Gestión del mantenimiento de almacenes y centros de distribución
El mantenimiento del almacén busca maximizar el cumplimiento de los pedidos y minimizar los tiempos de inactividad evitables. Se ha demostrado que agiliza los procesos del almacén, desde la recepción de productos en distintas cantidades hasta su almacenamiento en las condiciones adecuadas. Estas actividades pueden influir en la satisfacción del cliente, ya que los artículos deben estar correctamente recogidos, etiquetados y enviados.
Los centros de distribución tendrán que hacer un seguimiento de las piezas entrantes para sus carretillas elevadoras, transportadores, cajas y otros equipos. Un mapa de la planta les permitiría optimizar el espacio en el almacén y utilizar herramientas de seguimiento para recuperar pedidos de compra o solicitudes de trabajo anteriores. Hay que reponer las piezas y los inventarios para continuar con el montaje industrial.
Gestión del mantenimiento de las instalaciones de los inmuebles
Muchos edificios comerciales, como hoteles, restaurantes, escuelas y oficinas, necesitan algún tipo de mantenimiento: que alguien repare los aparatos eléctricos o limpie el paisaje cercano. Abarca muchos aspectos, como la gestión de proyectos, los enfoques de conservación de la energía, la comodidad de los ocupantes y los bienes inmuebles en general.
Las herramientas de mantenimiento de instalaciones garantizan la seguridad y la funcionalidad de los inmuebles, lo que aumenta su valor a largo plazo en el arrendamiento. A partir de ahí, diferencia entre los FM duros y los blandos, donde uno se ocupa de los servicios realizados por un mecánico mientras que el otro denota a las personas encargadas de la seguridad, la contabilidad, etc.
Cómo optimizar las operaciones de gestión del mantenimiento de las instalaciones
En la mayoría de los casos, la calidad del FM depende de lo bien que pueda coordinar cada compartimento, o utilizar las técnicas de mantenimiento para proteger sus activos tangibles. Como gestor de las instalaciones, su trabajo consiste en programar auditorías de la planta, identificar la causa raíz (por ejemplo, un error humano, un peligro en el lugar de trabajo) y crear órdenes de trabajo para remediar el problema.
Para facilitar el proceso, el software de gestión de mantenimiento mantiene la planta en funcionamiento con una supervisión completa del interior de las instalaciones, llevando el tiempo de inactividad de los equipos a un nivel controlable. Una vez implantado, dará lugar a la transparencia en los flujos de trabajo de su equipo y automatizará los sistemas que impulsan la productividad en sus fábricas.
La gestión del mantenimiento de edificios es una forma excelente de establecer la criticidad de los activos, prolongar la vida útil de los equipos, operar dentro de su presupuesto y comprometerse con una rutina de mantenimiento. Para estar al día con todas las piezas interconectadas, el software de gestión de mantenimiento de instalaciones le ayudará a programar las cargas de trabajo en función del número de técnicos y piezas de repuesto que tenga.
Mediante un sistema de gestión de mantenimiento informatizado, o GMAO, puede reducir los gastos generales y realizar las operaciones de forma coherente, automatizando las actividades de toda la planta para aumentar la productividad general y ahorrar tiempo en la documentación de las reparaciones.