O que é a manutenção de edifícios?
A manutenção de edifícios inclui tudo o que envolve a manutenção geral, a jardinagem, a limpeza e a reparação de edifícios comerciais ou residenciais. Refere-se às actividades que restauram as funções e melhoram as condições da propriedade privada para todos os ocupantes, quer vivam ou trabalhem no edifício.
Quando o sistema elétrico falha ou há um problema de canalização, a equipa de manutenção do edifício trata das reparações. Estes membros da equipa passam muitas vezes despercebidos até haver um problema e, normalmente, trabalham silenciosamente em segundo plano, realizando a manutenção e o trabalho diário que mantém os edifícios a funcionar e com bom aspeto. Mudar os filtros do AVAC, inspecionar o equipamento e resolver uma variedade de problemas em todo o edifício são tarefas incluídas na manutenção do edifício.
A manutenção de edifícios engloba muitos conjuntos de competências e funções, o que pode tornar difícil a organização de funções e responsabilidades e a definição de prioridades para as tarefas mais importantes. No entanto, o software do sistema de gestão de manutenção informatizado (CMMS) pode simplificar a gestão da manutenção de edifícios, tanto para o supervisor de manutenção como para toda a equipa de manutenção.
Tipos de empregos e trabalhadores na manutenção de edifícios
Há muitas funções diferentes na manutenção de edifícios. Alguns edifícios pequenos podem ter uma pessoa que se ocupa de todas as responsabilidades da manutenção do edifício, mas a maioria das instalações tem pelo menos alguns indivíduos com diferentes funções e responsabilidades. Estas funções incluem:
- Gestor/supervisor de manutenção - Esta pessoa supervisiona todas as partes da manutenção das instalações e o pessoal responsável pela execução das tarefas de manutenção. Pode dar prioridade às ordens de trabalho, examinar as tarefas concluídas e ser responsável pela contratação de pessoal de manutenção.
- Técnico de manutenção - Os detalhes destas funções podem variar, mas muitas vezes o pessoal que trabalha como técnico de manutenção preenche ordens de trabalho e efectua reparações de canalização, AVAC, eletricidade ou outros tipos de reparações em edifícios, conforme necessário. Podem também limpar as instalações do edifício ou realizar tarefas como a manutenção preventiva dos activos.
- Contínuo - As pessoas que desempenham este papel executam frequentemente tarefas essenciais como a limpeza e a garantia de que o edifício é seguro para os visitantes e ocupantes.
Os edifícios ou instalações de maiores dimensões podem ter funções de manutenção mais específicas, tais como
- Manutenção do terreno - Responsável pela jardinagem, remoção da neve, corte da relva e garantia de que o parque de estacionamento está bem conservado e limpo, entre outras tarefas relacionadas com o terreno.
- Manutenção eléctrica - Responsável pela resolução de problemas do sistema elétrico, como a reparação de aparelhos e dispositivos e a instalação de novos aparelhos eléctricos no edifício.
Exemplos de manutenção de edifícios
Os serviços de manutenção de edifícios mantêm a sua infraestrutura em bom estado e adoptam uma atitude proactiva em relação à manutenção. É melhor prevenir potenciais falhas através da realização de tarefas de manutenção de rotina do que esperar e ter de lidar com elas quando ocorrem.
O objetivo da manutenção dos edifícios é sempre o de os tornar confortáveis e seguros para todos os que os utilizam.
Dito isto, quais são alguns exemplos de manutenção de edifícios na prática?
Reparação de bens interiores: A reparação dos elevadores, o teste e a reparação do sistema de resposta de segurança contra incêndios e a verificação dos geradores de reserva inserem-se nesta categoria.
Manutenção preventiva: Tarefas como a lubrificação do equipamento, a substituição de filtros, o teste do sistema AVAC durante as mudanças sazonais e outras tarefas que prolongam a vida dos activos e reduzem os custos podem ser incluídas na manutenção do edifício.
Lavagem e limpeza: Limpar as superfícies e limpar cuidadosamente o chão, as casas de banho, as janelas, as mesas e os postos de trabalho em escritórios, fábricas, laboratórios de investigação e refeitórios.
Renovação do interior: Pintar as paredes, colocar alcatifa, vedar janelas com fissuras ou isolar o telhado podem ser considerados trabalhos de manutenção do edifício, mesmo que sejam em grande parte cosméticos.
Manutenção de espaços verdes: Normalmente, esta categoria abrange tarefas no exterior, como jardinagem, limpeza de passeios e remoção de lixo. As actividades sazonais, como cortar a relva ou limpar a neve, também se enquadram nesta categoria. A sinalização no exterior do edifício também pode ser incluída.
Se a reparação de uma infraestrutura estiver para além das competências do pessoal de manutenção, este pode também ser responsável pela procura de empreiteiros profissionais para efetuar a reparação ou substituição.
Lista de controlo da gestão da manutenção de edifícios
Mesmo o programa de manutenção de edifícios mais bem gerido continuará a necessitar de peças de substituição, actualizações e reparações de edifícios. É por isso que deve documentar cada evento de ordem de trabalho numa lista de verificação de manutenção do edifício para saber com que frequência deve efetuar a manutenção preventiva (PM) dos activos em funcionamento.
Uma lista de verificação de manutenção de edifícios estabelece a ordem das tarefas para o técnico que as vai realizar. A utilização de uma lista de verificação para cada parte do edifício garante que o técnico efectua um trabalho minucioso e não deixa passar nenhuma área que precise de manutenção.
A realização de inspecções visuais de cada área do edifício é o primeiro passo para planear listas de verificação de manutenção para o trabalho que tem de ser feito. No entanto, certas partes do edifício ou máquinas podem exigir testes mais aprofundados para confirmar se estão a funcionar corretamente.
Cada instalação tem bens e equipamentos únicos, mas eis uma lista de áreas comuns a avaliar ao compilar uma lista de verificação da manutenção do edifício:
- Sistema AVAC - Inspecionar visivelmente o desgaste dos fios e as ligações soltas e determinar quaisquer necessidades de manutenção preventiva regular, como a substituição do filtro.
- Canalização - Verifique se existem fugas ou desgaste visível nos tubos, vedantes e acessórios. Certifique-se de que todas as instalações sanitárias estão a funcionar corretamente e têm água quente, se for caso disso, e verifique se há sinais visíveis de fugas, como bolor ou pavimento molhado.
- Elementos de segurança - Certifique-se de que os alarmes de incêndio, os aspersores, a sinalização de segurança e outros elementos de segurança estão a funcionar corretamente e cumprem os códigos de segurança locais aplicáveis.
- Características estruturais e cosméticas - Verifique se o telhado não apresenta danos visíveis, se não há fugas em nenhuma área do edifício durante a chuva e se os sistemas de drenagem, como as caleiras, não têm detritos e funcionam corretamente. Este tipo de manutenção inclui a verificação da existência de pintura lascada, de revestimentos ou materiais de parede danificados e a correção de outros desgastes exteriores do edifício.
- Controlo de pragas - Verifique se há sinais de roedores e insectos. Se ainda não o fez, programe inspecções regulares ou serviços preventivos de um agente de controlo de pragas.
- Equipamento - Itens como congeladores, caldeiras, geradores e outros bens precisam de ser inspeccionados e mantidos para garantir que estão a funcionar dentro dos parâmetros de temperatura correctos e a funcionar como esperado. Isto pode incluir a realização de testes com o equipamento para verificar se este consegue executar as tarefas corretamente.
- Pavimentos - Certifique-se de que todos os pavimentos estão em bom estado, sem riscos de tropeçar ou cair, que as soleiras estão em bom estado de conservação e que todos os pavimentos estão limpos e seguros.
As tarefas de manutenção preventiva devem então ser determinadas para cada área da sua operação e programadas em intervalos regulares. Em seguida, pode atribuir tarefas a determinados membros da equipa para garantir que são concluídas com a frequência necessária. As tarefas concluídas devem ser documentadas pelos técnicos que efectuam a manutenção, e os técnicos devem também tomar nota de quaisquer preocupações que tenham, para que os técnicos que efectuam a manutenção futura saibam quais as áreas problemáticas a procurar.
Em muitas organizações, as tarefas de manutenção são classificadas por ordem de prioridade para determinar quais são as mais importantes. A classificação mais elevada é atribuída a situações de emergência em que o edifício pode sofrer danos consideráveis ou em que os serviços de utilidade pública de um andar inteiro podem ser interrompidos.
Seguem-se as tarefas de alta prioridade, que podem ainda ser importantes para garantir a segurança, mas não são emergências. As tarefas de média e baixa prioridade continuam a ser necessárias, mas não representam um risco tão grande para a propriedade ou para as pessoas se não puderem receber atenção imediata. No entanto, se não forem tratadas, podem evoluir para uma categoria de prioridade mais elevada.
O que é que o Software de Manutenção de Edifícios Realiza?
Manter todos os seus bens, horários, inspecções e técnicos organizados pode ser um desafio. É aí que entra o software de manutenção de edifícios.
O software de manutenção de edifícios, ou software de gestão de instalações, é fundamental para aumentar a produtividade e reduzir os custos do seu programa de manutenção de edifícios.
O software de manutenção de edifícios foi concebido para automatizar processos morosos na sua organização, permitindo que as ordens de trabalho sejam controladas e programadas digitalmente. Isto elimina a necessidade de ordens de trabalho em papel ou calendários confusos. Também lhe permite criar relatórios que mostram quais as tarefas de manutenção de edifícios que foram concluídas e quais as que estão pendentes.
O software de manutenção permite-lhe dar prioridade às ordens de trabalho, para que os itens mais importantes sejam realizados em primeiro lugar, e pode atribuir ordens de trabalho a técnicos com as competências específicas necessárias para concluir a tarefa. Os técnicos podem ver as tarefas concluídas anteriormente a partir do seu dispositivo móvel, sem necessidade de procurar ordens de trabalho num ficheiro. Podem anotar todas as suas observações diretamente no software para que os futuros técnicos as possam rever e os supervisores de manutenção do edifício podem assinar as ordens de trabalho concluídas, tudo no mesmo sistema.
Gestão da manutenção de edifícios com um CMMS
Um sistema informatizado de gestão da manutenção(CMMS) é uma solução de software que lhe permite criar e gerir um plano de manutenção para todos os aspectos das suas instalações. Sempre que tiver de instalar actualizações de equipamento, realizar inspecções regulares, testar equipamento ou efetuar manutenção preventiva, um CMMS permite-lhe acompanhar o progresso dessas ordens de trabalho até à sua conclusão.
Um CMMS também o pode ajudar a gerir várias instalações. Para cada local, pode implementar funcionalidades de software modernas, como mapeamento interativo e acesso baseado em aplicações móveis, para maximizar o seu programa de manutenção de edifícios. Os membros da equipa de manutenção estarão mais bem equipados para gerir os processos que proporcionam um local de trabalho mais limpo e funcional.
Os supervisores de manutenção de edifícios podem adicionar fluxos de trabalho ou passos necessários para cada processo para ajudar a garantir que as ordens de trabalho são concluídas de forma completa e eficaz. Um CMMS também pode gerir o inventário de peças sobresselentes, garantindo que o seu armazém de peças tem sempre tudo o que os técnicos precisam para concluir rapidamente as reparações necessárias.
Quer esteja a manter vários edifícios ou apenas um, a gestão da manutenção de edifícios é simplificada através da utilização de software de gestão da manutenção de edifícios, como um CMMS, para agendamento e manutenção de registos. Para ver o que um CMMS pode fazer por si, clique aqui para obter uma demonstração gratuita do eMaint, um dos programas de software CMMS com melhor classificação utilizado pelos profissionais de manutenção.