O que é a Gestão de Manutenção de Instalações?
A gestão da manutenção de instalações refere-se às pessoas, processos e sistemas que mantêm os bens e infra-estruturas de uma instalação - tanto o interior como o exterior do edifício. Este tipo de gestão difere no facto de técnicos especializados serem trazidos para inspeccionar as canalizações ou AVAC para espaços fechados, participando em ordens de trabalho a pedido, críticas para a manutenção preventiva.
O objectivo da manutenção das instalações (FM) é continuar o fluxo de produção através da cadeia de abastecimento, apesar das ocorrências de avarias e da necessidade de controlar o inventário MRO. Este artigo irá explorar em profundidade o âmbito e impacto que tem nas propriedades, activos e pessoas, através de um planeamento bem executado que promove a longevidade das máquinas e reduz os custos de capital ao longo de todo o ciclo de vida da produção.
Os bens físicos deteriorar-se-ão gradualmente sem um calendário de manutenção regular, o que implica ainda mais que a FM tem uma mão em tudo, no terreno ou nos edifícios.
Quais são os diferentes tipos de Gestão de Manutenção para Instalações?
A gestão da manutenção pode ser preditiva, sensível ao tempo, baseada na condição, ou correr para a falha, cada uma com o seu próprio conjunto de práticas. A gestão baseada no tempo engloba todas as tarefas de manutenção diárias a mensais, enquanto que a gestão baseada na condição deriva da saúde da máquina a partir de sensores bem colocados. Muitas propriedades empresariais contarão com essas estratégias para realizar operações de instalações e avaliar o desempenho dos activos utilizando um sistema de sensores conectados.
Instalações de cuidados de saúde
Muita coisa vai para os cuidados de saúde FM, no que diz respeito à segurança dos pacientes e do pessoal. É composto pela manutenção em clínicas, centros cirúrgicos, e empresas farmacêuticas. Embora a propagação da doença seja uma grande preocupação, a linha de cumprimento é igualmente importante para os instrumentos médicos e tratamentos intensivos no hospital.
Os gestores das instalações são responsáveis pela elaboração de políticas, supervisão de novos esforços de construção, controlo do saneamento dos quartos dos pacientes, e inspecção dos sistemas de emergência de água/gás. Está provado que um ambiente cuidadosamente monitorizado melhora os cuidados intensivos aos doentes. É também por isso que a segurança continua a ser reforçada através de quem tem acesso aos edifícios e aos registos dos pacientes.
Instalações de laboratório
Os laboratórios enfrentam pressão para libertar novos produtos, esgotando uma tonelada de recursos apenas em I&D. Devido a isto, mesmo pequenos contratempos como um registo em falta podem atrasar uma experiência. Para contornar isto, as equipas de investigação devem ser proactivas quanto à sua estratégia de manutenção preventiva e passar nas inspecções regulamentares, com base em normas de segurança química.
Para além de disporem de fornecimentos adequados nas instalações, devem existir passos para monitorizar componentes de laboratório como o exaustor de fumos. A logística da cadeia de abastecimento é um importante sumidouro de tempo porque os artigos de vidro são essenciais para muitos procedimentos. Pode beneficiar os cientistas a formar parcerias com vendedores qualificados para que possam, em vez disso, concentrar-se em inovações no desenvolvimento de medicamentos.
Gestão de Manutenção para Armazéns e Centros de Distribuição
A manutenção de armazéns procura maximizar o cumprimento das encomendas e minimizar os tempos de paragem evitáveis. Demonstrou-se que se racionalizam os processos de armazém desde a recepção de produtos em várias quantidades até ao seu armazenamento nas condições adequadas. Estas actividades podem influenciar a satisfação do cliente, uma vez que os artigos devem ser correctamente colhidos, etiquetados e expedidos.
Os centros de distribuição terão de rastrear as peças recebidas para os seus empilhadores, transportadores, caixotes e outros equipamentos. Um mapa da planta baixa permitir-lhes-ia optimizar o espaço no armazém e utilizar ferramentas de rastreio para recuperar pedidos de compra ou de trabalho passados. As peças e inventários têm de ser reabastecidos para continuar a montagem industrial.
Gestão de Manutenção de Instalações para Propriedades
Muitos edifícios comerciais, tais como hotéis, restaurantes, escolas e escritórios, precisam todos de alguma forma de manutenção - ter alguém a reparar aparelhos eléctricos ou a limpar a paisagem próxima. Abrange muitos aspectos, incluindo a gestão de projectos, abordagens à conservação de energia, o conforto dos ocupantes, e bens imóveis em geral.
Os instrumentos de manutenção das instalações garantem a segurança e funcionalidade dos imóveis, acrescentando ao seu valor a longo prazo no contrato de arrendamento. A partir desse ponto, faz a distinção entre FMs duros e FMs moles, em que um trata de serviços executados por um mecânico enquanto o outro denota as pessoas encarregadas da segurança, contabilidade, etc.
Como optimizar as operações de gestão da manutenção das instalações
Na maioria dos casos, a qualidade da FM depende de quão bem se pode coordenar cada compartimento, ou utilizar técnicas de manutenção para proteger os seus bens tangíveis. Como gestor da instalação, o seu trabalho consiste em agendar auditorias às instalações, identificar a causa raiz (por exemplo, erro humano, perigo no local de trabalho), e criar ordens de trabalho para remediar o problema.
Para facilitar o processo, o software de gestão da manutenção mantém a fábrica a funcionar com uma supervisão completa do interior das instalações, elevando o tempo de inactividade do equipamento a um nível controlável. Uma vez implementado, dará origem a transparência nos fluxos de trabalho da sua equipa, e automatizará os sistemas que impulsionam a produtividade nas suas fábricas.
A gestão da manutenção de edifícios é uma excelente forma de estabelecer a criticidade dos bens, prolongar a vida útil do equipamento, operar dentro do seu orçamento e comprometer-se com uma rotina de manutenção. Para se manter a par de todas as peças interligadas, o software de gestão de manutenção de instalações ajudá-lo-á a programar cargas de trabalho de acordo com o número de técnicos e peças sobressalentes de que dispõe.
Através de um Sistema Informatizado de Gestão de Manutenção, ou CMMS, pode reduzir os custos gerais e realizar operações de forma consistente, automatizando actividades em toda a planta para aumentar a produtividade global e poupar tempo na documentação das reparações.