A manutenção da propriedade é essencial para manter os ocupantes do edifício seguros e satisfeitos. É também uma forma eficaz de manter o valor da propriedade e cumprir os códigos e regulamentos locais.

No entanto, a manutenção de propriedades tem alguns desafios inerentes. Manter as unidades HVAC a funcionar, reparar fugas nas canalizações e cuidar dos edifícios e dos seus terrenos pode ser um ato de malabarismo. É aí que entra em ação um Sistema Computorizado de Gestão da Manutenção (CMMS).

Um bom CMMS pode ajudar as equipas de manutenção de imóveis a evitar falhas nos activos e a maximizar os recursos limitados. Neste artigo, vamos analisar exatamente como funciona a manutenção de propriedades. Também analisaremos alguns exemplos de gestão de propriedades e exploraremos a forma como um CMMS pode ajudar.

O que é a manutenção de imóveis?

A manutenção de propriedades inclui todas as tarefas e procedimentos necessários para garantir que os edifícios são seguros, confortáveis e estão em boas condições de funcionamento. Trata-se de uma categoria ampla que engloba tudo, desde o controlo de pragas e a eliminação do lixo até à manutenção do sistema AVAC. A manutenção de propriedades refere-se tanto à manutenção residencial como à manutenção comercial.

Uma manutenção de propriedade bem sucedida inclui tarefas de rotina como limpeza, trabalho de zeladoria e inspecções de segurança. As reparações de equipamento e a manutenção básica de activos como unidades AVAC e caldeiras são também da competência da manutenção de propriedades. Dependendo do edifício, a manutenção de propriedades também pode incluir a manutenção de terrenos, paisagismo e outras tarefas relacionadas.

Um dos maiores desafios na manutenção de propriedades é equilibrar a manutenção de rotina - cortar a relva, limpar os corredores, etc. - com tarefas de manutenção de emergência, como a reparação de canos com fugas. Uma estratégia de manutenção eficaz requer um planeamento cuidadoso, gestão de activos e atribuição de recursos, que são áreas em que um CMMS pode ajudar.

Principais tipos de manutenção de imóveis

Existem algumas categorias fundamentais de manutenção de imóveis. A maioria das tarefas de manutenção de imóveis pode ser definida como:

  • Manutenção Preventiva
  • Manutenção correctiva
  • Manutenção de emergência

As tarefas de manutenção preventiva são todas as tarefas de rotina que mantêm a sua propriedade em óptimas condições. A limpeza, as inspecções de segurança e a eliminação de resíduos incluem-se nesta categoria. A manutenção regular das unidades de AVAC e das caldeiras são outros exemplos de manutenção preventiva.

A criação de um sólido programa de manutenção preventiva reduzirá os seus custos globais e diminuirá a necessidade de reparações de emergência. A manutenção preventiva também facilita a gestão das peças sobresselentes e do inventário, permitindo-lhe prever quando é que vai precisar de peças e consumíveis.

A manutenção correctiva refere-se a reparações não urgentes. Isto inclui qualquer coisa na propriedade que não ponha em risco a vida ou seja urgente, mas que ainda assim necessite de manutenção. Um lavatório com escoamento lento, uma ventoinha de teto avariada ou alguns azulejos soltos são exemplos de manutenção correctiva.

Manter-se a par das tarefas de manutenção correctiva pode aumentar o valor da sua propriedade e aumentar a satisfação dos ocupantes do edifício, conduzindo a melhores relações a longo prazo.

A manutenção de emergência, como o nome sugere, refere-se a reparações que necessitam de atenção imediata. As fugas de gás, os cortes de energia e os problemas eléctricos requerem uma manutenção de emergência. Uma unidade AVAC avariada no meio de uma vaga de calor de verão também pode ser classificada como uma emergência de manutenção.

Exemplos de manutenção de imóveis

Cada propriedade é diferente, mas alguns dos exemplos mais comuns de manutenção de propriedades incluem o seguinte.

Manutenção preventiva e de rotina:

  • Limpeza e eliminação de resíduos
  • Inspecções de segurança, incluindo verificações de rotina dos detectores de fumo e de monóxido de carbono
  • Manutenção preventiva de caldeiras, elevadores e outros activos

Manutenção correctiva:

  • Reparação de pequenas fugas
  • Desentupimento de esgotos
  • Pequenas reparações eléctricas

Reparações de emergência:

  • Reparação de unidades HVAC, caldeiras, elevadores ou outros activos críticos
  • Substituição de janelas partidas
  • Reparação de problemas eléctricos graves

Edifícios e indústrias que gerem propriedades

A manutenção de imóveis é essencial para uma vasta gama de edifícios e instalações, incluindo

  • Edifícios e complexos de apartamentos
  • Instalações de vida comunitária, como lares de idosos
  • Estabelecimentos de saúde
  • Estabelecimentos de ensino
  • Imobiliário comercial

Quanto maior for a propriedade, maior será a necessidade de manutenção. Esta situação pode criar desafios para os gestores de propriedades: como garantir que os edifícios e os terrenos são bem mantidos e, ao mesmo tempo, proporcionar reparações rápidas e fiáveis aos ocupantes do edifício? Atualmente, a maioria dos gestores trabalha com um orçamento reduzido e recursos limitados, o que torna estes desafios ainda mais difíceis.

As ferramentas digitais podem ajudar. Um bom CMMS, como o eMaint, simplifica os fluxos de trabalho e normaliza os processos para que as tarefas de manutenção sejam sempre concluídas corretamente. O software CMMS também ajuda na gestão de activos, estratégias de manutenção preventiva e gestão de inventário.

CMMS para manutenção de imóveis

Um bom CMMS desempenha um papel em quase todos os aspectos da manutenção de propriedades.

O eMaint CMMS pode prolongar a vida útil das suas caldeiras, unidades AVAC e outros activos críticos, acompanhando e analisando os dados de desempenho dos activos em tempo real. O eMaint pode até gerar ordens de trabalho quando os activos mostram sinais de problemas. O resultado? Mantém-se alguns passos à frente da falha dos activos, ajudando-o a minimizar o custo das reparações e a garantir que o seu equipamento se mantém em condições ideais durante mais tempo.

O eMaint também pode ajudar a definir prioridades de manutenção, criar calendários e acompanhar as taxas de conclusão da manutenção preventiva. O software pode criar listas de verificação para as equipas de manutenção seguirem, ajudando a garantir que as tarefas são executadas de forma consistente.

O eMaint funciona como um repositório central para todos os seus dados de manutenção. Terá sempre acesso imediato a tudo - desde o inventário aos registos de inspeção. Isto significa que é fácil manter o controlo e fornecer a melhor manutenção possível da propriedade, garantindo que os ocupantes do seu edifício se mantêm felizes e seguros.